المستشار محمد سيد أحمد يكتب: معلومات يجب أن تعرفها عند تحرير العقود (بيع، إيجار، مشاركة، أو اتفاق)

حيث أن العقد شريعة المتعاقدين، إليك أهم النقاط القانونية التي يجب مراعاتها:

أحكام عامة في تحرير العقود

1. الشهود وتوقيع العقد: لا يُعتبر العقد باطلاً لعدم وجود شهود موقِّعين عليه. الأهم هو توقيع الطرف البائع أو المؤجِّر (الذي سيترتب عليه التزام) على العقد، وليس توقيع الشهود.

2. تاريخ العقد: يجب كتابة تاريخ تحرير العقد بشكل واضح، ولا يجوز تركه فارغاً أو القول بـ “سنكتب التاريخ لاحقاً”.

3. صيغة سداد الثمن: لا يوجد مصطلح قانوني يُدعى “خالص الثمن”. يجب عليك كتابة بند الثمن كاملاً كالتالي: “أن ثمن الشيء المبيع هو [المبلغ رقماً وكتابةً]، وقد تم سداد كامل الثمن بمجلس العقد“. إنك تحرر عقداً له بنود وشروط، وليس فاتورة شراء من متجر.

4. التوقيع على الأوراق: نرجو من كلا الطرفين، البائع والمشتري (أو المؤجر والمستأجر)، التوقيع على كل ورقة من أوراق العقد. لا تتساهل أو تكسل في ذلك ضماناً للحقوق.

5. التفرقة بين صحة التوقيع والتسجيل: هناك فرق كبير بين دعوى صحة التوقيع وخطوات التسجيل في الشهر العقاري. ليست كل العقود يمكن تسجيلها في الشهر العقاري، ووجود ختم “صحة توقيع” على العقد لا يعني أبداً أنه قد تم تسجيله.

6. التنازل والبيع: لا يوجد إجراء قانوني صحيح يسمى “تنازل على ظهر العقد” وبموجبه تكون قد اشتريت العقار. إذا أردت الشراء، يجب عليك تحرير عقد بيع وشراء جديد ومستقل.

7. المرافق والخدمات: عند شراء أو استئجار شقة، يجب عليك استلام آخر إيصالات سداد فواتير المياه والكهرباء والغاز. إذا لم تفعل ذلك، وخصوصاً عند الشراء، فقد تضطر إلى سداد المتأخرات المترتبة على البائع السابق، ولن تتمكن من الوصول إليه لاحقاً.

أهمية دعوى صحة التوقيع

8. أهمية دعوى صحة التوقيع: دعوى صحة التوقيع مهمة جداً؛ فهي تثبت تاريخ البيع وتأكيد توقيع كل من البائع والمشتري على العقد. لا تقلل من شأنها أو تعتبرها غير ضرورية، لتجنب الندم لاحقاً. يُمكن للمشتري أن يرفع دعوى صحة توقيع على البائع، كما يمكن للبائع أن يرفعها على المشتري، وكل ذلك لضمان حق كل طرف.

9. أنواع العقود التي ترفع عليها صحة توقيع: من المعتاد جداً أن ترفع دعوى صحة توقيع على عقد ابتدائي أو على عقد ما زال عليه أقساط لم تُسدد بالكامل.

شروط خاصة بالعقارات والإيجار

9. حصة الأرض في عقود التمليك: إذا اشتريت شقة تمليك وليس لديك حصة في الأرض المقام عليها العقار، ففي حال انهيار المبنى، لن يكون لك أي حق. هذا يعني أنك قد اشتريت “الحوائط” فقط دون ملكية الأرض.

10. وفاة البائع: إذا اشتريت شقة من شخص، وتوفي هذا الشخص بعد إتمام عملية البيع، فمن حقك القانوني أن ترفع دعوى صحة توقيع على ورثته بشكل طبيعي.

11. صحة التوقيع على عقد الإيجار: يمكن عمل صحة توقيع على عقد الإيجار إذا كانت مدة الإيجار أكثر من 9 سنوات. أما إذا كانت أقل من ذلك، فيُكتفى بإجراء إثبات التاريخ.

12. قرار التمكين: قبل شراء شقة، اسأل جيداً عما إذا كان قد صدر بحقها قرار تمكين أم لا. فإذا كانت زوجة البائع قد حصلت على قرار تمكين للشقة قبل بيعها، فستكون في موقف قانوني صعب.

13. العقود المقسَّطة وعدد النسخ: إذا اشتريت شقة ما زال عليها أقساط، يفضل عمل العقد من ثلاث نسخ أصلية: نسخة للبائع ونسختان للمشتري. هذا الإجراء ضروري؛ لأنه عند رفع دعوى صحة توقيع، يجب أن يكون أصل العقد مُقدماً أمام المحكمة، ولن يتمكن المحامي من استرداد هذا الأصل إلا بعد انتهاء القضية، وتحتاج النسخة الثانية لتكون بحوزتك كوثيقة.