إسلام محمد سيد أحمد يكتب: امتداد عقد الإيجار ونطاق النشاط التجاري
المحامي
نصت المادة الأولى من القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹٧، المنشور بتاريخ ٢٦ مارس ۱۹۹۷، على استبدال الفقرة الثانية من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷، المتعلق بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وبموجب هذا الاستبدال، إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري، أو صناعي، أو مهني، أو حرفي، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر، بل يستمر لصالح ورثته الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد.
شروط امتداد العقد للورثة وتغيير النشاط
اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷، يشترط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر، أن يستعمل الورثة العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد حال حياته. يهدف المشرع من هذا الشرط إلى الحفاظ على الرواج المالي والتجاري، حيث ينتقل حق الإيجار لصالح الورثة بقوة القانون، ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.
ومع ذلك، وبموجب المادة ۱۸/د من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱، يحق للمستأجر تغيير أوجه استعمال العين ما دام لا يسبب ضررًا للمبنى أو للصحة العامة، أو يستخدم في أغراض منافية للآداب العامة وفقًا للضوابط التي استلزمتها هذه المادة، ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء.
وبالتالي، يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي، وفقًا للقانون، أن يغير النشاط الذي كان يمارسه مورثه قبل وفاته، ما لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلًا على أحكام القانون، أو أنه يلحق ضررًا بسلامة المبنى أو بالصحة العامة.
الشرطان الجوهريان لاستفادة الورثة من تغيير النشاط
للاستفادة من إمكانية تغيير نشاط العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري، أو صناعي، أو مهني، أو حرفي بعد وفاة المستأجر، يشترط توفر شرطين جوهريين:
- الشرط الأول: أن يستعمل الورثة العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد حال حياته.
- الشرط الثاني: ألا يكون تغيير النشاط قد تم تحايلًا على أحكام القانون (مثل التهرب الضريبي أو غسل الأموال)، أو أنه يُلحق ضررًا بسلامة المبنى أو بالصحة العامة. يقع عبء إثبات هذا الشرط على عاتق المالك (المؤجر)، ويجوز إثباته بكافة طرق الإثبات، بما فيها الخبرة والشهود والقرائن.
تطبيقات حديثة لمحكمة النقض
تؤكد أحكام محكمة النقض على الشروط المذكورة أعلاه، مبينةً أهمية التحقق من ممارسة الورثة لذات النشاط الأصلي قبل التغيير، وعدم تسبب التغيير في ضرر:
- الطعن رقم ۳٤٥٦ لسنة ۸٥ ق – جلسة ١٢ / ٥ / ٢٠٢٤: قضت المحكمة بنقض حكم الإخلاء الذي أقيم على تغيير النشاط دون التحقق مما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري قبل التغيير، وما إذا كان هذا التغيير يلحق ضررًا بالمبنى أو بالصحة العامة أو يُستعمل في أغراض منافية للآداب.
- الطعن رقم ٤۰۷۳ لسنة ۸٥ ق – جلسة ١٠ / ٣ / ٢٠٢٤: نقضت المحكمة حكمًا برفض دعوى الإخلاء لعدم تحقق الحكم من ممارسة المطعون ضدهما لذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهما قبل تغيير النشاط إلى بيع البيتزا، حتى يمتد عقد الإيجار إليهما.
- الطعن رقم ٤۷٤ لسنة ۹۰ ق – جلسة ١٧ / ٢ / ٢٠٢٤: قضت المحكمة بنقض حكم الإخلاء الذي استند إلى وجوب الحصول على موافقة ورثة المؤجر على تغيير النشاط، بالرغم من ثبوت امتداد العقد للورثة ومباشرتهم لذات النشاط لفترة، ثم قيامهم بتغييره دون ثبوت أي ضرر.
